Kiracı ile mesken sahibi ortasındaki bağlantıya yönelik kararları de içeren “İcra ve İflas Kanunu ile Kimi Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”, TBMM genel Heyeti’nde kabul edildi.
Kanuna nazaran, kira alakasından kaynaklanan uyuşmazlıklar, Menkul ve taşınmazların paylaştırılmasına ve iştirakin giderilmesine ait uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan Evvel Aralık bulucuya başvurulmuş olması koşulu aranacak.
Gayrimenkul hukuku uzmanları, 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girecek düzenlemeyi AA muhabirine kıymetlendirdi.
‘ARA BULUCU TARAFLARI İKNA ETMEYE ÇALIŞACAK’
Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Ali Güvenç Kiraz, nihayet periyotta kiracı ile mal sahibi ortasındaki ilginin Önemli biçimde bozulmasının, artan davaların ve Sulh hukuk mahkemeleri ile icra mahkemelerinin kira kontratı kaynaklı ihtilaflar nedeniyle kilitlenmiş olmasının bu davalarla ilgili Aralık buluculuk sürecini gündeme getirdiğini söyledi.
Yeni düzenlemeyle kira mukavelesi kaynaklı ihtilaflarda Aralık bulucunun Mecbur hale getirildiğini vurgulayan Kiraz, yasanın 1 Eylül’den itibaren geçerli olacağını, bu tarihten Evvel açılacak bütün davaları ve tahliye talepli icra takipleri için Aralık bulucunun Mecbur olmayacağını kaydetti.
Kiraz, “1 Eylül’den itibaren bir mal sahibi yahut kiracı, dava açmak istediği takdirde Ara buluculuk sürecini geçmeden direkt dava açamayacak ve dava açsa bile davası metot istikametinden reddedilecektir.” dedi.
O tarihten sonra Ara bulucunun kendisine yapılan müracaat kapsamında tarafların sav ve savunmalarını yazılı olarak alacağını ve sonrasında da tarafları uzlaşma görüşmesine Davet edeceğini aktaran Kiraz, bu davete icabet edilmesi halinde taraflara yargılama sürecinin uzunluğunu, bütün tarafların aslında mutlu olamayacağını, Önemli bir Vakit ve güç kaybı oluşturacağını anlatacağını söyledi.
‘UZLAŞMAZLIK OLURSA DAVA AÇILABİLECEK’
Ali Güvenç Kiraz, tarafların Aralık bulucuda muahedesi halinde uzlaşma tutanağıyla sisteme kayıt yapılacağını ve bir mahkeme kararı üzere süreç göreceğini belirterek, kelamlarını şöyle sürdürdü:
“Ancak taraflar uzlaşamazlar yahut Ara bulucu uzlaşma görüşmesine katılmazlarsa Aralık bulucu, uzlaşma konusunda Olumsuz raporunu düzenleyecek ve bunu da Yeniden sisteme kaydettirecektir. Artık bu uzlaşmazlık tutanağı sonrasında dava açma hakkı oluşacaktır. Bu kademe geçilmeden mutlaka dava açılamayacaktır. Kira tespit davaları açısından Ara buluculuk sistemi Kıymetli bir vazifesi yerine getirecek.”
‘TAHLİYE SÜRECİNDE UZLAŞMIYORLAR’
Kiraz, muvaffakiyet ihtimaline ait “Kesin bir yüzde verilemez lakin yüzde 40-50 üzere bir muvaffakiyet oranı öngörülebilir. Tahliye davaları açısından ise birebir iyimserlikte olamıyoruz. Şöyle ki mal sahiplerinin daha Evvel görüştükleri ve ihtarname gönderdikleri kiracıları ile tahliye sürecinde uzlaşmadıklarını görüyoruz. Bu noktada tahliye davaları açısından Ara buluculuk sürecinde muvaffakiyet oranını daha düşük olacağını düşünüyoruz.”
Kiraz, yeni düzenlemenin yalnızca kira kontratı kaynaklı ihtilafları değil, Özellikle site apartman hayatını yakından ilgilendiren kat mülkiyeti kaynaklı ihtilaflar içinde Mecbur Ara buluculuk koşulunun getirildiğini, genelde Fazla rahat çözümlenebilecek komşuluk hukuku problemlerinin aslında Aralık bulucu vasıtasıyla çözülmesinin taraflar açısından pek yerinde bir uygulama olacağını söyledi.
Yine Fazla uzun yıllar süren paydaşlığın giderilmesi (izalei şuyu) davalarında da Mecbur Aralık buluculuk kuralı getirildiğini aktaran Kiraz, “Hissedarların paylaşım yapmak istedikleri fakat uzlaşamadıkları ve gayrimenkullerinin düşük bedellerle satılmasının yolunu açan bu davalarda getirilen Ara buluculuk koşulu hem süreyi kısaltacak hem de değer kayıplarını engelleyebilecektir.” dedi.
ARA BULUCULUK MÜHLETİ VE Mecbur KONULAR
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Lideri Avukat Ali Yüksel de Aralık buluculuk sürecinin uyuşmazlık konusuna nazaran değiştiğini belirterek, “Ara buluculuk süreci toplamda 4 hafta sürüyor ve gerekiyorsa 1 hafta uzatılabiliyor. Bu mühlet ticari uyuşmazlıklarda 4 hafta ve gerekirse 2 hafta uzatılabiliyor, kira bağlantılarında bahis ticari ise 4 hafta sürüyor ve gerekirse 1 hafta uzatılabiliyor. Uyuşmazlık konusu ticari olmayan olağan kiralarda ise arabuluculuk müddeti 3 hafta oluyor ve gerekiyorsa 1 hafta uzatılabiliyor.” diye konuştu.
Yüksel, Mecbur arabuluculuk kapsamına giren kira ihtilaflarına ait şu değerlendirmelerde bulundu:
“Kira tespit davaları, kira uyarlama davaları ve kiralananın tahliyesi davalarının yanı Dizi gereksinimden tahliye, borç ödememe sebebiyle tahliye, yeni malik gereksinimi sebebiyle tahliye, 10 yıllık müddetin dolması sebebiyle tahliye, arsa müddetinin dolması sebebiyle tahliye, arazi kirası sebebiyle tahliye, kiracının verdiği hasar ve depozitonun Geri alınması bahislerindeki uyuşmazlıklarda arabulucuya gitmek Mecbur olacak. Ayrıyeten Ödenti ödemeleri, işgal edilen yerlerle ilgili bahisler ve genel heyetlerle ilgili kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda da arabuluculuk Mecbur olacak.”
Yüksel, binalarda yahut topraklarda duman, Pis su, koku ve gibisi bahislerde komşunun rahatsız edilmesi; ağaçların komşu toprağa taşması ve topraktan geçilmesi üzere mevzular ile taşınmaz dönemi yahut tıpkı hakların arabulucuda düzenlenebileceğini anlattı.
Ali Yüksel, miras hukukunun kapsam içinde olmadığını kelamlarına ekledi.
Yorum Yok